广 州 市 天 河 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 (2003)天法民三初字第9 8 9号原告谢某原告周某。委托代理人郭忠革、杨雨来，均是广东易春秋律师事务所律师。被告广州恒康房地产开发有限公司，住所地：广州市禺东西路38号十五栋202室。法定代表人岳华，董事长。委托代理人但秋寒、马必会，均是广东正大方略律师事务所律师。原告谢某、周某诉被告广州恒康房地产开发有限公司(下简称恒康公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2003年7月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨雨来，郭忠革，被告恒康公司的委托代理人马必会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2002年1月8日及2002年1月22日，原、被告双方分别签订了《恒康阁认购书》和《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买恒康阁901号房。根据合同约定被告应于2002年3月1日前向原告交房，由于被告方原因，实际的交房时间却为2002年9月6日。被告的逾期交楼已构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，被告应按已交付房款万分之十赔偿违约金共计130998.32元。原告按照约定全部履行了合同义务，但被告却一直没有按照约定和有关规定开通经合法报建及审批的与外界相通的道路，导致原告不但生活出行存在困难和不便，更为严重的是如果有突发事件发生，则无法保障原告的人身安全。原、被告所签订的《恒康阁认购书》约定按建筑面积交易，原告购房价为708099元。原告在付款完毕入住后才得知该房的实际建筑面积为136.55平方米，而该房早在2000年就已测绘完毕并通过楼宇验收。被告隐瞒实际面积而将该房的建筑面积夸大为142.25平方米出售给原告，从中非法获利，是典型的欺诈行为，原告有权要求被告返还其欺诈原告而使原告多支付的房款56747.49元。《商品房买卖合同》第三条规定‘‘层高为3米”，而被告交付的房屋实际层高为2.8米，被告的行为已构成违约，原告也理应有权获得赔偿。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条之规定该商品房阳台属(封闭式)的1个”，而事实上被告向原告提供的901房的全部阳台都是非封闭式的，故原告有权要求被告依合同约定向原告交付封闭式阳台一个。此外，被告毫无依据地收取原告的权证综合费也应退还给原告。为维护原告的合法权益，特起诉要求法院判令：一、被告立即为原告开通经合法报建审批、符合设计规范、具备人行和车行道的与外围相连的小区道路(所称道路既包括恒康阁的环形消防通道，也包括小区与外部道路相连的两条出入口，道路的标准按国家有关部门设计的标准确定)；二、被告支付逾期交楼违约金人民币130998.32元；三、认定被告具有欺诈行为并判令被告双倍赔偿其欺诈原告购买超出实际建筑面积的购房款共计56747.49元；四、判令被告因所交付商品房层高达不到合同约定的3米构成违约，并折价赔偿人民币共计47206．6元(以成交价的十五分之一计算)；五、判令被告向原告提供封闭式阳台一个；六、判令被告将其无理收取原告的权证综合费2124元返还给原告；七、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告恒康公司辩称：被告已实际开通小区道路，如原告请求开通小区外围出入通道，因外围道路属于市政道路，被告不负有开通的义务。恒康阁小区道路占地3014平方米，用地红线内的道路已经开通。小区内的道路可以行人、通车，是畅通的。关于原告要求赔偿超过实际面积的购房款问题，被告在销售过程中不存在欺诈行为，被告没有故意夸大建筑面积，因为合同是在房屋面积测绘报告出来之前签订的，而测绘报告于2002年5月24日才经有关部门出具，被告于2002年5月31日实际取得。在签订合同时，被告无法明确知道房屋的实际面积，只能按自己测量所得的面积与原告签订合同。在此之后，之所以造成双方所签订的合同上的建筑面积与测量报告所载讼争房屋的建筑面积不符，是因被告所委托的中介代理销售商工作失误导致的，被告在主观上不存在欺诈的故意。另外根据广州市司法实践的惯例，原告没有取得讼争房屋的房产证前，则合同约定的交易面积与实际面积是否不符，是不明确的。而且双方在《商品房买卖合同》中约定了计价方式及面积差异的处理方法，双方约定以套内建筑面积作为计算房屋面积的依据。被告认为，被告在面积方面不构成欺诈的故意，原告要求赔偿没有事实及法律依据。关于原告要求被告给予其层高不足的损失赔偿问题，被告认为，被告在层高问题上不存在违约，在部分《商品房买卖合同》上填写层高为3米，而在部分合同上则填写层高为2.8米，这些差异是因中介代理销售商在销售过程中的工作失误所导致，合同上称层高3米是笔误。双方约定层高是按楼宇现状交付，被告设计和交付的房屋的层高均是2.8米，而2.8米层高符合国家有关设计标准的要求，该高度对业主生活不造成影响，故不构成违约。另外，即使被告在层高方面存在违约，则原告计算层高违约金的方法也是既不科学也不合法的。被告认为，如被告存在层高违约，则层高不足应按楼宇高度的工程造价乘以房屋的面积来计算损失。关于权证综合费问题，该费是被告代房管部门收取的，是各种办证费用的统称，被告已把该费用交给房管部门，故被告无返还的义务。合同是约定按现状交楼，封闭阳台的约定是无效约定。关于交楼问题：我司于2002年2月2 8日已向原告发出收楼通知书，要求原告在七天内收楼，并付清房款，但原告实际于2002年9月6日才付清第三期房款收楼。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：中国人民解放军体育学院(下简称军体院)与广州大鹏房地产公司向广州市城市规划局申请在林和西路以西、军体院东南角地段兴建一幢2 3层的住宅楼。1 9 9 6年9月2 7日，广州市城市规划局以穗规建发字第2 32号《复函》，基本同意两单位所送审的总平面图布置方案，其中该复函的第三点写明：该住宅北面(10米规划路以北)的用地只能做运动场及绿化用地，不得再建任何建筑物。所附平面图标明住宅楼的西北部有一条1 0米宽的规划路。被告恒康公司与军体院联名取得了穗规建字第401号《建设工程规划许可证》、 《建设工程报建审核书》等开发文件。后以被告一方的名义取得了恒康阁商住楼的《商品房预售许可证》(编号为穗房预字第19990069号)等证件。

2002年1月8日，原、被告签订了《恒康阁认购书》，约定认购物业为广州市林和西路12l号恒康阁9层01室单元，建筑面积为142.25平方米，套内建筑面积为119.49平方米。认购价为708099元等条款。同月2 2日，原、被告双方在认购书的基础上就讼争房屋的交易签订了《商品房买卖合同》(附件四份)，双方订明：由乙方(原告，下同)购买甲方(被告，下同)兴建的上述房屋；该商品房的用途为商住楼，层高为3米；建筑面积为142.25平方米(其中套内建筑面积119.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22.76平方米)；该商品房屋属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5926元，总成交价为708099元；双方约定的付款方式为：乙方在2002年1月15日前支付76479元；2002年2月15日前支付106215元，收到入伙通知书七天内支付35405元，余款490000元整办理银行按揭；商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，按下列方式进行处理：面积误差比绝对值在0．6％以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0．6％以上(不含本数)至3％以内(含本数)的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算；甲方应于2002年3月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方使用，逾期超过180日，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款的万分之十违约金等条款。上述《商品房买卖合同》(含附件)于2002年2月6日经广州市房屋交易所办理了合同登记手续。

2002年1月8日，原告向被告交付定金10000元；2002年1月10 日，交付首期楼款66479元；2002年2月20日，交付第二期楼款 106215元；2002年9月6日，交付第三期楼款35405元；2002年4月8日，原告就购房取得的贷款490000元汇入被告银行帐户内。2003 年6月6日，原告向被告交付产权印花税354元、权证综合费2124元、登记费80元、查船费50元和产权工本费5元。被告称所收取原告的权证综合费2124元是代房管部门收取并已交给房管部门，对此其未能提供相应的证据予以证实。2 002年5月24日，广州市房地产测绘所出具了恒康阁的《房屋面积测量成果报告书》，该报告书载明讼争房屋的总面积为136.5470平方米，套内面积为119.4912平方米。但讼争房屋的产权证至今尚未经房管部门核发。原、被告双方确认被告所交付的讼争房屋的层高为2.8米。2002年9月6日，被告将房屋实际交付给原告使用。2002年7月1 9日，被告在报刊上刊登广告称“恒康阁小区路已开通”。被告取得了恒康阁商住楼的《单位工程竣工验收证明书》；2000年1 2月8日，取得了《建筑工程消防验收意见书》，该意见书载明：经检查验收，土建工程、室内、外消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水系统和防排烟系统以及联动设备基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件；2002年3月5日，被告取得了恒康阁的《广州市城市规划局建设工程规划验收合格证》，该合格证载明恒康阁建设工程符合城市规划要求，经验收合格。同时注明：该住宅楼正式进出口通道问题请继续与有关单位协商解决，并应给予落实。2002年5月22日，广州市公安消防局以穗公消函(2002)22号《关于同意开通消防车道的函》回复被告称，同意被告在景星酒店西侧与你单位开发的恒康阁’’之间开一个4米宽的大门和天河区计经委之间开通林和横路与“恒康阁’’之间的消防车通道，以解决景星酒店环形消防通道及“恒康阁”南向出口问题。该路宽约3.5米，即为被告在2002年7月19日登报庆贺开通的“小区路”。原告入住后，亦将该通道作为进出的出入口使用。在本案诉讼过程中，景星酒店突然于2003年9月25日在该通道上加插铁桩，禁止恒康阁业主的车辆的进出。被告在事发后，于2003年10月1 3日向广州市城市规划局天河区分局递交了《关于恒康阁出入口通道被阻塞的报告》，该局接函后，于2003年1 0月2 1日作出《关于开通景星酒店、恒康阁大厦间消防车道和规划出入口的紧急通知》回复被告，并抄送天河区政府办、林和街道办事处、林和村委会。该通知认为，被告与景星酒店有义务和责任为维护社会稳定和公众利益作出贡献，并认真履行有关复文和纪要的精神，尽快协商处理好消防车道和规划出入口的问题，平息住户因不满情绪引起的冲突事件，尽快开通二个通道。同时强调，如不执行，该局将提请天河区政府、市公安消防局进行现场执法检查。为解决恒康阁业主诉讼所涉及的恒康阁是否有合法报建的规划路及出入口、恒康阁报建的层高是多少、封闭阳台是否经规划报建等问题，本院曾先后两次去函广州市城市规划局，该局分别于2003年8月20目和2003年11月24日以穗规(2003)623号《关于答复恒康阁有关规划情况的函》和穗规(2003)876号《关于答复恒康阁有关规划情况的函》予以回复称：因恒康阁为单体楼，主要解决的是出入口和消防通道，不存在小区路的问题；经核查《建设工程规划许可证》附图，恒康阁住宅设计层高为2.8米，符合《住宅设计规范》(GB50096—1999)3．6．1“普通住宅层高不宜高于2.80米”的规定。根据《住宅设计规范》(GB50096—1999)2．0．10的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。《住宅设计规范》(GB5 0096—1999)对阳台进行了规范，但没有区分封闭式阳台、敞开式阳台。在建设工程报建阶段，只要阳台的设计符合规范要求，采取的形式由建设单位、设计单位自行选择，但城市规划部门核发了《建设工程规划许可证》后，建设单位则不得擅自封闭阳台，否则根据《广州市城市规划条例》的规定，应承担相应的法律责任。关于恒康阁建设项目的主要审批情况是：广州市城市规划局于1998年5月以穗规地复字（1998）第702号《关于同意更改用地单位问题的复函》，同意将用地单位更改为军体院、广州恒康房地产开发有限公司（下简称恒康公司）。1999年10月，该局核发了穗规建字（1998）第401号《建设工程规划许可证》，该报建案的图纸示明，该住宅楼北侧有一条10米的规划路，而且该路是军体院、恒康公司在报建图中提出并经该局报建核准的。军体院和恒康公司递交报建申请，该局于1998年6月作出《建设工程报建审核书》[穗规建字（1998）第401号]，同意军体院、恒康公司在林和西路以西、军体院东南角地段兴建住宅一栋。根据广州市房地产开发的惯例，为房地产开发项目服务的公共配套设施、道路建设由建设单位负责建设。所以穗规建字（1998）第401号报建案中的图纸所示的住宅楼北侧的10米规划路应由建设单位即军体院和恒康公司负责实施。在2000年6月，广州市城市规划局收到军体院《关于要求协调解决恒康阁出入口通道问题的函》，其中提到恒康阁北侧是军事禁地，故10米规划路暂时无法开通，要求在天河区计划局的住宅楼和景星酒店之间的建筑退缩间距内开辟一条小路作为恒康阁的公用通道使用。该局遂以《关于请协调解决恒康阁出入口通道问题的函》[穗规处字(2000)第396号]转天河区人民政府协调处理。经过天河区有关部门的协调，2002年4月作出了《关于解决景星酒店环形消防通道开通、恒康阁大厦出路的会议纪要》，通过由景星酒店北侧往西进入沿恒康阁大厦东南侧用地，再沿景星酒店西侧用地进入林和西横路，开通一条环形消防通道，解决景星酒店无环形消防通道和恒康阁大厦“无出路’’问题。该局认为该“出入口’’建设工程本身符合规划验收的要求，但鉴于恒康阁正式出入口通道问题尚未落实的情况，故该局在规划验收合格证上加以注明。同时该局认为，恒康阁大厦的北侧已有10米规划路，故该建设项目不存在先建设后规划的问题。导致恒康阁业主无路可出，以及与周边单位产生矛盾引发大量投诉的情况是因为建设单位一方即军体院以军事禁地为由，不同意开通该路而引起的，而不是规划问题。经原告申请，本院于2003年7月2 4日作出了(2003)天法民三初字第989号民事裁定书，裁定冻结广州恒康房地产开发有限公司的银行存款人民币238000元或查封、扣押其等值财产。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应依约履行。关于原告要求被告立即为其开通经合法报建审批、符合设计规范、具备人行和车行道的与外围相连的小区道路问题。本院认为，因该问题涉及相关行政主管部门的行政管理职权，不属于人民法院审理民事纠纷案件的处理范畴，原告在本案中迳行起诉要求判令被告开通经规划审批开通经合法报建审批、符合设计规范、具备人行和车行道的与外围相连的小区道路不当，因此对原告的该项诉请本院不予调处。关于原告要求被告支付逾期交楼违约金的问题。本院认为双方约定交付使用时商品房“需经验收合格’’，而被告在2002年2月2 8日发出交付使用通知书时，讼争楼盘仍不具交楼条件，被告没有足够证据证明在讼争楼盘具交楼条件后，其已通知原告收楼，因此不能认定被告已履行了通知义务，被告应按双方约定支付自2002年3月2日起至2002年9月6日止的违约金给原告。关于原告要求被告提供一个封闭式阳台的问题。本院认为，因恒康阁规划时未有规划为封闭式阳台，故依法不得擅自封闭阳台，否则应当承担有关法律责任。原告要求被告提供封闭式阳台无合法依据，本院不予支持。因被告在签约时隐瞒事实情况的行为，给原告所造成的损失，原告可另案主张被告承担其缔约过失责任。关于原告称被告欺诈使其多支付了购房款，要求判令被告予以返还该部分多付的购房款问题。本院认为，讼争房屋的产权证是核定讼争房屋产权面积的法定依据，而讼争房屋的产权证至今尚未经房管部门核发，故原告称所交付房屋实际面积比预购的面积缩小，要求被告双倍退还房款依据不足，本院不予认定。原告可在产权证核发后视情况再行主张自己的权利。关于原告称被告所交付房屋的层高不足合同所约定的3米，要求被告予以赔偿问题。本院认为，讼争房屋的层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，层高将影响讼争房屋的室内空气流通、空间采光度等方面的好坏，进而对居住人的舒适感产生影响。被告所规划设计的讼争房屋层高为2.8米，其明知不能向原告交付层高为3米的房屋却在与原告签订合同时许诺称即将交付的房屋层高为3米，本院认为被告与原告缔约时存在过错，其行为导致了原告对讼争房屋层高的期待值不能完全实现，被告依法应承担相应的法律责任，现原告起诉要求被告予以适当赔偿有理，鉴于双方未对此进行相应的约定，被告应酌情给予原告赔偿14000元为宜。关于原告要求被告退还权证综合费问题。本院认为，政府行政事业性收费必须是项目公开明确的，在本案中，被告称其所收取原告的权证综合费是代房管部门收取，并已交付给房管部门，对此，其未能提供相应的依据和证据，则本院认定被告所收取原告的权证综合费是没有合法依据的，原告要求被告予以退还有理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十二条第(二)项、第六十条第一款及《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(七)项、第(八)项的规定，判决如下：一、广州恒康房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向谢周支付迟交付广州市林和西路121号恒康阁901房的违约金(自2002年3月2日起至2002年4月7日止，按已付房款182694元计，自2002年4月8日起至2002年9月6日止，按已付房款672694元计，每逾期一日均按万分之十计算)；二、广州恒康房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向谢、周支付层高不足的赔偿金14000元。三、广州恒康房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，退还给谢、周权证综合费2124元。四、驳回谢、周的其他诉讼请求。本案受理费8 5 3 0元由谢、周负担3730元，广州恒康房地产开发有限公司负担4800元；财产保全费1710元由谢、周负担440元，广州恒康房地产开发有限公司负担1270元(上述款项谢、周已预付本院，不退回，由广州恒康房地产开发有限公司将应负担部分迳付给谢、周)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判长 薛 梅审判员 刘 永 纯审判员 陈 岷二 0 0 四年一月十七日件与原件核对无异 书记员 李 穗 谊