深圳房地产专业律师-谢堪利

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深圳房地产专业律师-谢堪利

- 执业于广东财富东方律师事务所，是目前深圳市为数不多的专注于房地产法律事务的专业律师。长期先后担任了多家房地产开发企业法律顾问，对合同法、公司法和房地产法有较深的造诣，积累了丰富的房地产法律方面诉讼和非诉经验。擅长于下列案件的处理：土地使用权出让、转让纠纷；建设工程承包合同纠纷；合资或合作开发房地产合同纠纷；房地产买卖合同纠纷；中介代理合同纠纷；租赁合同纠纷；房地产拆迁补偿纠纷。熟悉房地产程序，有能力为发展商提供全程法律服务。欢迎来电咨询！
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范小姐打算购买一套二手房，经过中介公司的介绍，看中了伍先生的房子。买卖双方达成协议，成交价格为68万元，范小姐在当日就向伍先生交付了3万元的定金，因为双方还没有正式签定房地产买卖合同，伍先生当场打了一个收条，收条写着“……购房合同的具体事宜随后商议。房款为680000元（陆拾捌万），以实际签定的合同为准”。谁知过了3天，伍先生告知范小姐，认为之前商定的成交价过低，要求重新商议，所以还不能和范小姐正式签定房地产买卖合同。范小姐认为既然之前已经谈好了价格，此时又反悔，实属伍先生违约，要求双倍返还定金。而伍先生认为合同还没有签定，双方根本没有对该笔交易的具体问题达成一致，所以也不存在违约的问题，只须退还定金即可。双方争执不下，范小姐一纸诉状将伍先生告上法庭，伍先生聘请谢堪利律师为其讨回公道。谢堪利律师分析案情后认为，虽然买卖双方在开始的时候商议好了房屋的价格，而且伍先生也收取了范小姐3万元定金，但双方并没有约定具体的合同条款，而且收条上也写明“购房合同的具体事宜随后商议”，所以伍先生要求重新商议房价的行为只能认定为对合同具体条款的商议，而不是违反合同的约定。所以，双方最终未能签定正式的房地产买卖合同，是不可归责于任何一方的，范小姐要求伍先生双倍返还定金是很难得到法院支持的。最终的判决结果业证实了谢堪利律师的分析。

某别墅区由某房地产开发公司开发建设，该别墅区开发好后，A公司与某房地产开发公司签订了代销该别墅的协议，双方约定：A公司支付代销保证金，在规定的期限内未售出的别墅，由A公司购入，价款以保证金支付。之后，A公司又与B公司签订了《合作协议》，约定由B公司负责提供保证金，A公司负责销售，利润所得按比例分享。同时，B公司又与C公司签订合约，共同销售住宅，所得利润由双方五五分成。两年后，C公司与A公司、B公司协商后，签订了《分楼协议》，约定，根据分成比例，未售出的别墅中的9栋的销售责任及权益归C公司，C公司应承担按比例计算的资金责任。该协议同时明确，双方往来帐目在14天内结算清楚。协议中未明确约定违约责任。此后，A公司提交了一份帐目给C公司。C公司以该帐目未经核查、所列收支不实等为由，表示不予认可。由此，双方发生争执，已售出的别墅获得的销售利润至诉讼时亦未能分配。某房地产开发公司与A公司的代销期限届满的后，约请A公司商谈代销协议终止及楼价款、保证金结算等事宜。此前由C公司负责销售的9栋别墅卖出4栋，尚余5栋没有售出。为此， A公司通知C公司参加会议并要求其承担资金责任。C公司以A公司要求支付的钱款金额高于应付金额为由而予以拒绝。于是，某房地产开发公司与A公司就代销协议终止事宜先后签署了《会议纪要》和《购置协议》等协议。双方约定，未售出的别墅由Ａ公司购入，６个月内暂不过户。６个月内售出的别墅继续由Ａ某房地产开发公司出面签订买卖协议。此后，Ａ公司将Ｃ公司前述未售出的5栋别墅卖给了王先生和刘先生。至此，Ｃ公司将A公司、B公司告上了法庭，要求A公司和B公司将其享有合法权益的5栋别墅交付给C公司，某房地产开发公司和王先生、刘先生作为第三人参加诉讼。一审开庭审理后，法院判决A公司、B公司、王先生、刘先生在判决生效之日起30日内分别将争议的5栋别墅交付予C公司； A公司和B公司在判决生效之日起30日内返还别墅价款予王先生和刘先生。A公司、B公司、王先生、刘先生不服一审判决分别提起上诉。A公司不满一审代理律师，在提起上诉后找到谢堪利律师代理二审。谢堪利律师接受代理后，对有关的《合作协议》、《分楼协议》、《会议纪要》、《购置协议》、庭审记录、一审判决书等材料进行详细的研究分析后认为，本案的实质是作为包销商的A公司与作为分包商的C公司之间的矛盾。根据A公司与C公司、B公司签订的《分楼协议》，C公司承担了9栋别墅的销售义务，同时按比例承担资金，享受这9栋别墅的权益。同时双方约定要将往来帐目借算清楚，为结算事宜双方发生了争执。由于某地产开发公司与A公司的包销协议期限届满，某房地产开发公司找到A公司结算时，要求A公司将剩余的别墅全部购入，自然包括C公司承担的那9栋别墅。于是A公司通知C公司承担相应的购入该9栋别墅的资金责任。而C公司以与A公司有未结清利润的纠葛为由予以拒绝。这时，A公司与某房地产开发公司达成了有条件的延期6个月的协议，如果再6个月内再不能销售，则应按基价予以购入。此后，A公司找到了买主王先生和刘先生将C公司剩余的5栋别墅买入，某房地产开发公司出面予以办理了房地产买卖手续。此时，C公司出来干预，引起了本案诉讼，这是本案的基本事实。因此，基于C公司一直拒绝承担其本应承担的资金责任，出于抗辩，Ａ公司有权拒绝向其交付别墅。二审开庭时，谢堪利律师有理有据、深入浅出的分析得到了法官的认可，最终的判决结果是，撤销原审法院判决，C公司的原审诉讼请求不予支持。

姜先生有两间店面房，蔡先生向其租用该房，双方签定了租赁合同，租期为2年，每年租金为6万元，先付后租。蔡先生付里第一年的租金后在该店面房内开设了百货店。3个月后，蔡先生向姜先生提出愿意出资40万买下该店面房，姜先生未答应。又过了3个月，姜先生因急需资金，即以43万元的价格将该房屋卖给了朋友，并通知了蔡先生卖房事宜和价格，蔡先生并未表态。3天后，姜先生与其朋友办理了过户手续。又过一周，蔡先生找到姜先生，提出愿以同等价格购买该房屋，姜先生告知因其迟迟未表态，已将房屋卖给其朋友了。蔡先生认为自己的权益受到侵犯，通过朋友找到了谢律师。谢律师认为本案涉及的是承租人的优先购买权问题，根据法律的相关规定，蔡先生作为承租人，享有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
在本案中，姜先生虽然通知了蔡先生，但只给他3天的时间，对于买房这样的大事来说，显然不是法律所说的“合理期限”。法律规定“应提前三个月通知承租人”，那么意味着承租人有三个月的考虑时间，而十天后，蔡先生即表示愿意以同等条件购买该房屋，其优先购买权显然仍在法律保护的期限内，理应获得法律的支持，而姜先生和其朋友的买卖合同无效。谢堪利律师遂请求法院宣告姜先生与其朋友的买卖无效，并得到法院的支持，蔡先生的权益受到了保护。

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